Gayrimenkul Alım-Satım İşlemlerinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Emlak ve Çevre Temizlik Vergilerinin Kontrol Edilmesi,
Gayrimenkul alım-satım işlemleri resmi şekilde tapuda yapılması gerekmektedir. Bu işlemleri gerçekleştirirken dikkat edilmesi gereken birtakım hususlar vardır. Bunlardan birisi gayrimenkulün eski vergi borcudur. Zira Emlak Vergisi Kanunu’na göre gayrimenkulün satıldığı yıla veya önceki yıllara ait “Ödenmemiş emlak vergisi borcu”’ndan alıcı ve satıcı müteselsilen, yani birlikte sorumludurlar. Bu şekilde gayrimenkulün birikmiş vergileri gayrimenkulün yeni sahibinden de tahsil edilebilir. Bu durumda gayrimenkulü satın alan kişinin ödediği bu tutar için kendinden önceki malike rücu etmesi gerekecektir. Bu gibi durumları önlemek için gayrimenkul satanların emlak ve çevre temizlik vergileri konusunda bir takiple karşılaşmamak için ilgili belediyeye gayrimenkulün satışının yapıldığını bir dilekçeyle bildirmelerinde fayda vardır.

Gayrimenkul’ün Tapu’da Beyan Edilen Değerinin Kontrol Edilmesi,
İkinci dikkat edilmesi gereken husus; “Gayrimenkulün tapuda beyan edilen değeri”’dir. Gayrimenkullerin edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılmasından elde edilen kazançlar gerçek kişiler açısından “Değer artış kazancı” olarak beyan edilmekte ve %15-35 arasında değişen oranlarda gelir vergisine konu olmaktadır. İlgili gayrimenkul 5 yıldan erken sürede elden çıkarılır ve tapuda değeri düşük beyan edilmiş olursa satan kişi için yüksek tutarda gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilmektedir. Ancak gayrimenkul miras ya da bağış yoluyla edinilmiş ise satış bedeli ne olursa olsun gelir vergisi ödenmeyecektir. Aynı şekilde en az 5 yıl elde tutulan gayrimenkullerin satışında da gelir vergisi ödenmesi söz konusu değildir.

Tapu Harcı
Alım-satım sırasında ödenecek tapu harcı da asgari emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanmaktadır. Beyan edilecek olan bedel söz konusu gayrimenkulün “gerçek” alım-satım bedeli olmak durumundadır. “Asgari emlak vergisi değerleri” 4 yılda bir tespit edilmekte, sonrasında da her yıl VUK hükümlerine göre yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılarak yeni değerler belirlenmektedir. Tapuda beyan edilecek alım-satım bedelleri o yıl için belirlenmiş asgari emlak vergisi değerinin altında olamaz.

Emlak Vergisi
Gayrimenkul satın alanların, alımın yapıldığı yılın sonuna kadar ilgili belediyeye “Emlak vergisi bildirimi” vermeleri gereklidir. Gayrimenkulün satın alındığı yılın emlak vergisi satıcı tarafından ödenir, alıcı ise takip eden yılın emlak vergisinden sorumludur.

İvazsız İktisap Nedir ?
Gayrimenkulün eş veya çocuklar adına satın alınması ancak bedelinin aile reisi tarafından ödenmesi halinde “İvazsız İktisap” söz konusudur. Karşılıksız intikal durumu veraset ve intikal vergisine tabidir. Gayrimenkule sahip olan eş veya çocuğun beyanname vererek oranı %5-15 arasında değişebilen veraset ve intikal vergisini ödemesi gereklidir. Ancak aile reisi gayrimenkulün bedelini borç olarak vermiş ise veraset ve intikal vergisi konu olmaz.
Ticari işletmelerin aktifinde kayıtlı gayrimenkullerin satışı halinde ticari işletmeler fatura kesmek ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadır. Ancak gayrimenkul ticareti ve kiralaması ile uğraşmayan kurumsal en az 2 yıl aktiflerinde yer alan gayrimenkulleri sattıklarında, satış bedelini satışın yapıldığı takvim yılını izleyen iki yıl içinde nakit olarak tahsil etme ve satışın yapıldığı yılı izleyen 5. Yılın sonuna kadar istisna edilen satış bedelini pasifte özel bir fon hesabında tutmaları koşuluyla, gayrimenkul kazancının %50’lik kısmı için kurumlar vergisi ödemezler, satış işlemi KDV’ye tabi tutulmaz ve gelir vergisi stopajı da ödemezler.

Gayrimenkul Alım- Satımı İçin Gerekli Belgeler
•  Satılacak gayrimenkule ilişkin tapu bilgileri
•  Alıcı ve satıcının nüfus cüzdanları
•  2'şer fotoğrafları
•  Tüzel kişileriçin vergi dairesi bilgileri
•  Temsil söz konusu ise vekaletname, temsilcinin nufüs cüzdanı ve bir adet fotoğrafı
•  Gayrimenkule ilişkin ilgili belediyeden alınmış emlak vergisi değerini gösteren belge
Tapu memuru işlemi gerçekleştirmeden önce bu belgelerin varlığını kontrol eder ancak belgeler tamam olsa da işlemi yapacak kişilere ilişkin bazı kısıtlamalar alım-satım işlemlerinin gerçekleştirilememesine yol açabilir. 

Tapuda alım-satım işleminin gerçekleşmemesine yol açabilecek Gerçek kişilere ait kısıtlamalar
•  Kişinin vesayet altında olması
•  Temyiz kudretine sahip bulunmaması (akli melekelerinin yerinde olmaması)
•  Kişinin reşit olmaması
•  Kişinin kısıtlı olması (Kayyum ya da yasal danışman tayin edilmiş olması)
•  Kişinin yabancı uyruklu olması
Gerçek kişilere ilişkin kısıtlar yanında gayrimenkulün tapu kütük sayfasının şerhler ve beyanlar hanesindeki aşağıdaki kayıtlar da alım-satım işleminin gerçekleşmesine engel olabilir:
•  İhtiyati tedbir
•  Kamu haczi
•  İflas
•  Konkordato ile verilen süre
•  Kamulaştırma Kanunu’nun 31/b maddesine göre şerh
•  Aile yurdu ve aile konutu şerhleri
•  Vakıf şerhi
•  Askeri yasak ve güvenlik bölgesi belirtmesi
•  Kültür ve tabiat varlığı belirtmesi
•   2510 sayılı İskan Kanunu’na göre şerh
•  775 sayılı Gecekondu Kanunu’na göre şerh
•  Belediye Gelirleri Kanunu’na göre masraflara katılma payı şerhi

Kural olarak tapudaki alım-satım işlemlerinde alıcı satıcı veya bunların vekillerinin mevcudiyeti yeterlidir. Ancak aşağıdaki hallerde iki tanığın da bulunması gereklidir.
•  Taraflardan biri veya birkaçı okuma, yazma veya imza bilmiyorsa
•  Taraflardan biri veya birkaçı sağır, kör veya dilsiz ise
•  Tarafların kimliğinde kuşkuya düşülmüş ise
•  Ölünceye kadar bakma akitlerinde
•  İlgilinin Türkçe bilmemesi halinde yeminli tercüman bulundurulur.

Şirketlerin alım-satım işlemleri için ise şirket mukavelesinde şirketin gayrimenkul işlemleri yapılabileceğine ilişkin açık hüküm bulunmalıdır. Bu işlemler şirketin yetkili temsilcisi aracılığıyla gerçekleştirilir. Tapu Kanunu’na göre, tapu memuru tescili yapacak şirket memurunun yetkili olduğuna dair Tescil Sicil Müdürlüğü’nden yetki belgesi getirilmesini talep edecektir. Tapu Müdürlüğü’nde şirketin hangi işlemleri yapabileceği incelenecektir. Şirket ana sözleşmesinde açık olarak –şirketin gayrimenkul tasarrufuna izinli olduğu- ibaresine yer verilmiş olmalıdır.

 Kira Sözleşmesi Yaparken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kira sözleşmesi, hem kiracının hem de ev sahibinin haklarının korunması açısından büyük önem arz eder. Kira sözleşmesinin nasıl doldurulacağına ve kira sözleşmesi yapmadan önce nelere dikkat edilmesi gerektiğine dair kısaca açıklamak gerekirse,
Kira sözleşmesinin standartları, 2011 yılı itibariyle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ile belirlenmiştir. Kira kontratı şablonunu birçok yerden kolaylıkla temin edebilirsiniz. Bu şablonda; taşınmazın durumu, adresi, kiranın ödeme günü, ödenme şekilleri gibi detaylar yer alır. İlgili yasa gereğince kira sözleşmesinde genel ve özel koşullar ayrı ayrı belirtilmiştir.

Sözleşme Koşulları                                                                                                                                          
Genel koşullar, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu tarafından belirlenen ve bütün kira sözleşmeleri için geçerli olan şartlardır. Bu şartlar, kanunda belirtilen kiracı ve ev sahibi arasındaki temel ilişkileri belirler.
Özel şartlar ise tamamen kiracı ve ev sahibi arasında belirlenir. Özel şartlar, ilgili kanundan bağımsızdır. Evin hangi şartlar altında kiralanacağı, kiracının uyması gereken yükümlülükler, ev sahibinin talepleri gibi ayrıntılara özel koşullar başlığı altında yer verilir.
6098 sayılı kanunda belirtilen genel koşullara uygun hazırlanan bir kira kontratının, noter veya herhangi bir resmi devlet dairesinde onaylatılmasına gerek yoktur.

Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi
Kira sözleşmelerinin yenilenmesi esnasında en büyük anlaşmazlık, kiraya yapılacak zam oranı konusunda çıkar. Yapılacak zammın üst sınırı yine 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda belirtilmiştir. Kanunun 344. maddesi gereğince, yenilenen kira kontratında yapılacak kira zammının üst sınırı, bir önceki yılın Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi olarak belirlenmiştir. Bunun üst sınır olduğunu, ev sahibinin her yıl belirli oranda zam yapmak zorunda olmadığını bilmekte fayda var.

Sözleşme İmzalanırken Nelere Dikkat Edilmeli?
•  Kiralama işlemi esnasında ister ev sahibi olun ister kiracı, dolandırıcılık kurbanı olmamak için aşağıdaki hususlara dikkat etmenizde fayda bulunmaktadır.
•  Kira sözleşmesinde karşı tarafın gerçekten ilgili taşınmazın sahibi ya da resmi varisi olup olmadığına dikkat edilmeli,
•  Karşı tarafın TC kimlik numarası, ad ve soyad gibi özlük bilgilerini doğru verdiğine emin olunmalı,
•  Anlaşma dahilinde depozito varsa tutarını ve hangi şartlar altında verildiğini özel koşullar kısmında yazılması,
•  Sözleşme sürecinde kiraya bir zam yapılacaksa bu zammın hangi ayda ve hangi tutarda yapılacağını mutlaka belirtilmesi,
•  Kiranın elden ödenmesi yerine banka aracılığıyla ödenmesine özen gösterilmeli, Kira bedelinin, hangi hesap numarasına, hangi tarihler arasında yatırılacağını açık açık yazılması uygun olacaktır.